Archiv für den Monat: August 2016

Beim Teutates! Keine Pflegehütten kaufen!

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Pixa-Pflege

Pflegeimmobilien – kaufen?

Ich habe mal das Angebot für den Kauf einer Pflege-Wohnung in einem Seniorenzentrum durchgerechnet. Kaufen? Nein. Dann lieber so nen doofen, offenen Dingsda-Immobilienfonds. DER kann uns nicht auf den Kopf fallen.

Hier die Konditionen laut Produktdatenblatt des geprüften Musterangebots:

Wenn ich von dem Musterangebot die dort angezeigten Minimal- und Maximalwerte zu Flächen, Kaufpreis und Mietspannen auf Durchschnittswerte umrechne, dann kommt die folgende Musterwohnung heraus (Rundungen):

Wohnfläche 30 qm. Kaufpreis 204.000 Euro. Preis/qm 6.800 Euro.

Kaufpreis + Notar/Grunderwerbsteuer: 216.000 Euro.
Kaufpreis je qm: 7.200 Euro (KP+Nebenkosten 216.000 / 30 qm).

!! Kaufpreisfaktor: 26,11 !! (KP 216.000/8.274 Nettomietertrag)

– Netto-Mietertrag p.a.: 8.274 Euro (Bruttomiete minus Inst./Haus-/Mietverwalter-Kosten).
– Jährliche Miet-Zins (Rendite) 3,83% (Netto-Miete 8.274/216.000 Kaufpreis = Kap.-Einsatz).
– Mieteinnahmen nach 25 Jahren gesamt 206.850 Euro (8.274 x 25)

Rendite nach 25 Jahren:
Dauer: 300 Monate/25 Jahre
Zins (Rendite): -0,73% (<= war gesucht)
Anfangskapital: -216.000 Euro
Rate: 690 Euro (Nettomietertrag/12)
Endkapital: 9.150 (Kapitaleinsatz 216.000 – 206.850 Summe 25 Jahresnettomieten)

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((nachrichtlich: nach 30 Jahren – es werden 25+5 Jahre prospektiert))
Rendite: 1,64% Endkapital: 32.220 (Kapitaleinsatz 216.000 – 248.220 Summe 30 Jahresnettomieten)
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BAR-Zahler:
VOR Steuern kommen pro Jahr 3,83% Mietrendite zustande. Das klingt (noch) gut. Aber eigentlich sind die Mieteinnahmen 25 Jahre lang aus Investorensicht lediglich Tilgungen. Denn nach 25 Jahren sind 206.850 Euro Nettomieten eingenommen, weitere 9.150 Euro (Restschuld) sind immer noch verbaut und buddelt: Rendite = -0,73%.

Eine Geldanlage ist immer ein (umgekehrter) Kredit an einen Anderen; hier etwa an den Pflegeheim-Pächter. Nach 25 Jahres steht also die Frage, wie viel die Pflege-Wohnung noch wert ist. Nach der langen Zeit ist die Immobilie, das Eigentum des Investors, abgewohnt.

Wie viel ist jeder qm in 25 Jahren noch wert? Unsere Musterwohnung hat 30 qm.

? 1.000 Euro/qm = 30.000 Euro Renditerechnung:
Dauer: 300 Monate/25 Jahre
Zins = Rendite: 0,40% (<= war gesucht)
Anfangskapital: -216.000 Euro
Rate: 690 Euro (Nettomietertrag/12)
Endkapital: 20.850 (Saldo aus Rest nach Mieten -9.150 +30.000 Restwert)

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((nachrichtlich: bei 2.000 Euro Restwert/qm = 60.000 Euro))
Rendite: 1,22%
Geändert: Endkapital: 50.850 (Saldo aus Rest nach Mieten -9.150 +60.000 Restwert) ————————

Dann doch lieber…

Glaubt ihr, dass ein fast beliebiger offener Immobilienfonds über 25 Jahre 1,8% Wertentwicklung schafft? Dann kauft lieber den. Der zahlt auch jeden Monat 690 Euro und (ein bisschen) Euro aus. Und hat nach der Zeit auch noch 60.000 Euro extra auf dem Konto stehen. Ach so. Das Folgende sind schon die Nach-Steuer-Ergebnisse, … ja auch nicht schlecht … Und ihr habt keine Hütte am Bein.

 

Nicht auszudenken, was passiert, wenn der Fonds 3 oder 4% schafft? Doch! Endkapital nach 25 Jahren = 105.000 Euro bei 3% (150.000/4%).
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Das Problem bei der Pflege-Immobilie ist der Kaufpreisfaktor 26+ (es sei denn, ihr PRÜFT und kauft zu diesem Tarif am Potsdamer Platz in Berlin oder in München Bogenhausen: Miete dort 20 Euro/qm!!).Kauft zu Faktor 20 in anständiger Lage (Legebatterien für Menschen zwischen Köln und Düsseldorf etwa) oder ihr lasst es.Nochmal! Kauft maximal zum Mietfaktor 20: Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Makler…) geteilt durch Nettokaltmiete pro Jahr.Beispiel:
Kaufpreis 240.000 geteilt durch 12.000 Jahresmiete = 20. Passt.