Bitte Zahlen: Nicht alle Bauklötze in einen Korb – Die Vermögensantwort

Die Vermögensantwort

Bild: Karl Morlock

Immobilien boomen in diesen Zeiten, in denen die Zinsen für sichere Kapitalanlagen auf Meereshöhe dümpeln. Normalnull ist inzwischen der gängige Zins für Sparbuch & Co. Also stürzen sich die Anleger auf Ton, Steine und manchmal auch auf Scherben – wenn sie statt auf Schlösser auf Sand gebaut haben. Am Ende der heutigen Vermögensantwort werden Sie Bauklötze staunen!

Ein Bauer fährt zum Markt

Dem Bauern, der mit seinen Erzeugnissen zum Markt fährt, wurde gesagt: „Nicht alle Eier in einen Korb legen“. Dieser Lehrsatz inklusive der wissenschaftlichen Begründung stammt vom Ökonomen Harry Markowitz, der dafür vor knapp 25 Jahren den Wirtschaftsnobelpreis abräumte. Also besser die Eier auf mehrere Körbe verteilen, falls ein Korb zu Boden fällt. Anlage-Experten nennen das streuen. Und: „Nicht nur in Eier investieren“, das sagte Star-Ökonom Markowitz auch; auf deutsch: mischen.

Äpfel und Birnen

Also gehören vielleicht auch Äpfel und Birnen in die Körbe, mit denen der Bauer zum Markt fährt. Risiken zu mischen bedeutet bei der Kapitalanlage letztendlich auch eine Mischrendite. Was machen die Deutschen? Sie „mischen“ auf ihre Art und investieren in Tonziegel auf dem Dach, Steine in der Wand und Glas in den Wandlöchern: Immobilien. Schon seit vielen Jahren fällt der „kleine Mann“ immer wieder auf dieses Modell herein, bei dem jeder Penny immobil gemacht wird. Bis zur Rente.

Kommt ein Mann zur Bank …

… und will in Immobilien investieren, mit 50.000 Euro sauer angespartem Geld. Oder die Omma hat „mit warmen Händen“ einen Zuschuss gegeben. Spezielle Immobilienfonds lehnt der Mann ab. Die sind ihm zu undurchsichtig und zu teuer (die Kosten). „Mit fuffzigtausend kommense aber nich weit“, lenkt der Bänker ein und schlägt vor, mit 250.000 Euro Schulden etwas größer ins Geschäft einzusteigen. Macht zusammen 300.000 Euro. Dieses Geld soll der Kunde demnächst am Immobilienmarkt „arbeiten“ lassen.

neu +++ neu +++ Buy-Rent-Sale-Plan +++ neu +++

Damit Otto Normalverbraucher die „Rente aus Stein“ am Ende zwischen den Fingern zerrinnt, muss er nur alle Fehler machen. Uns da geht so: Der Bänker nennt das Verfahren Buy-Rent-Sale-Plan. Einsteigen kann jedermann – sicheres Einkommen vorausgesetzt – und das Produkt wird jeden Tag tausendfach verkauft. Nur die Produktbezeichnung variiert von Bank zu Bank.

30.000 Euro Einstiegskosten

Bevor der Sparbürger in seine Rente aus Stein investiert, wird er erst einmal 30.000 Euro los: das sind die Kosten des Buy-Rent-Sale-Plan. Doch! Was den kritischer gewordenen Deutschen an Immobilienfonds – offen oder geschlossen – stört, das bezahlt er hier, ohne mit der Wimper zu zucken. Zehn Prozent Einstiegskosten, bei unserem 300.000-Euro-Beispiel sind das mal eben 30.000 Euro. Macht einen Rest von 270.000 Euro, davon 250.000 Schulden.

30 Jahre Haft

Für die Hypothek von 250.000 Euro fließen jeden Monat 1.000 Euro Rate an die Bank. Bei aktuell möglichen 2,5 Prozent Zins (20 Jahre Zinsbindung) ist das Darlehen in knapp 30 Jahren getilgt. Diese Hoffnung erfüllt sich natürlich nur, wenn der Zins in 20 Jahren nicht steigt. Zu diesem Zeitpunkt (Zwischenstand) stehen noch „rote“ 100.000 Euro (und ein bisschen) auf der Schuldenuhr beim Bänker.

Auf Kante genäht

Wahrscheinlich wird das Darlehen sogar gleich am Anfang etwas teurer als 2,5 Prozent, denn der Anleger (sind Normalbürger wirklich „Anleger“?) stellt seinen 250.000 Euro Schulden nur etwa 270.000 Euro Realwert aus Stein gegenüber: 93 Prozent Beleihung. Normal sind 80 Prozent Schuldgrad, also im Verhältnis zum Objektwert, die Schmerzgrenze für gute Konditionen. Dafür wollen die Bänker aber eine Zitterprämie; oder sie senken den Kredit oder verlangen mehr Sicherheiten. In unserem Fall hat die Omma mit einer kleinen Bargeld-Bürgschaft die günstige Kondition gesichert. Der Bänker lächelt.

Streuen oder mischen? Fehlanzeige

Die Bank konzentriert das Investment lediglich auf ein einziges Objekt. Dafür darf der Kunde eine Art Time-sharing-zuhause machen und sich in dem Objekt einmieten. Die Bank schreibt ihm beim Buy-Rent-Sale-Plan dafür 800 Euro gezahlte Miete gut und verrechnet diese mit der Hypotheken-Rate. Wohnt der selbst verschuldete Schuldner quasi selbst vermietet in seinem Schuldenturm, oft ist das so, kann er beim Finanzamt natürlich keine Werbungskosten geltend machen. Auch von Mietsteigerungen profitiert der Mann nicht; er würde sich ins eigene Fleisch schneiden, weil Miet-Gutschriften der Bank und Mieterhöhungen ein Nullsummenspiel sind. Der Anleger steckt in einem Objekt fest. Streuen oder mischen? Fehlanzeige.

Aufwand 280 Euro pro Monat

1.000 Euro Kreditrate minus 800 Euro Gutschrift bedeuten einen monatlichen Aufwand von 200 Euro. Plus 80 Euro Instandhaltungsrücklage, wird der aufmerksame Bänker ergänzen; also beim Neubau etwa 10 Prozent der Kaltmiete. Macht in Summe 280 Euro pro Monat, die der Anleger beim Buy-Rent-Sale-Plan jeden Monat bringen muss. Als „Ziel-Rendite“ (ein toller Begriff) werden meistens 4 Prozent in Aussicht gestellt. So viel sollten Immobilien auch abwerfen, wenn der „kleine Mann“ von nebenan sich wirtschaftlich 30 Jahre lang einbetoniert.

Die 4-Prozent-Illusion

Wenn dieser Deal mit 4 Prozent rentieren soll, dann müssten aus 50.000 Euro heute eingebrachtem Eigenkapital nach 30 Jahren oder 360 Monatsraten von 280 Euro am Ende 360.000 Euro werden. Hierfür müssten die Immobilienpreise am Ort des Investments innerhalb von 30 Jahren um 1 Prozent jährlich steigen. Aber passt die Rechnung des Bänkers? Für 270.000 Euro bekommt man in günstigen Lagen allenfalls 100 Quadratmeter umbautes Wohnen zu einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro.

Die Gegenrechnung

Die Monatsmiete entspricht einem Jahres-Mietwert von 9.600 Euro, sofern dieser Preis fürs Wohnen am Ort des Geschehens marktüblich ist. Buchstäblich je nach Lage kosten Wohnimmobilien etwa das zwanzig- bis fünfundzwanzigfache der Jahresmiete: im Beispiel 192.000 bis 240.000 Euro (J.w.d-Lagen in Nimmerland oder Boomtowns wie München außer vor gelassen). Bei diesen Einstiegspreisen müsste der Wert des Objekts zum Erreichen der Ziel-Rendite von 4 Prozent pro Jahr gar um oder 2,1 oder 1,36 Prozent steigen, das Objekt am Ende des Buy-Rent-Sale-Plan den Ziel-Verkaufspreis von 360.000 Euro abwerfen.

Überteuert

Sogar der höhere der realistischen Werte für den Kaufpreis heute (240.000 Euro) unterschreitet den tatsächlichen Preis unseres Beispiels von 270.000 Euro um 30.000 Euro. Das Objekt war überteuert. Teure Immobilien sind zurzeit der Preis für billiges Geld; das ist ein Marktmechanismus. Rechnen wir mit realistischen 240.000 Euro Objektwert heute und bleiben wir bei den genannten Zahlen von 50.000 Euro Einzahlung am Anfang und monatlichen Unterdeckungen von 280 Euro: Dann kommt der Anleger nach 30 Jahren auf magere 2,2 Prozent Rendite, wenn er für das Objekt nur noch 240.000 Euro bekommt. Denn: Immobilien steigen nicht immer im Wert! Schon gar nicht automatisch.

Der Bodenwert zählt

Wer es nicht glauben will, der glaubt vielleicht dem Staat. Der Fiskus lässt eine jährliche Abschreibung von 2 Prozent zu, eben wegen der Abnutzung des Baus! Sage keiner, unser Finanzminister würde Steuervorteile verschenken. Lediglich der Grundstückswert steigt lagebedingt – WENN es läuft. Werden hier (je nach Lage, Lage oder Lage) jährlich 2 Prozent plus für den Bodenpreis angenommen, dann heben sich Gebäude-Minderung und Grundstücks-Wertsteigerungen auf. Bedingung: Bei Kauf muss der Boden mindestens so viel wert sein wie das Gebäude. Und deshalb stimmt die Bau-Philosophie des Schwaben nicht, der sagt: „Nicht umbauter Raum ist Dreck“.

Fazit

Zwar kann der Anleger bei Bänkers Buy-Rent-Sale-Plan 2 bis 4 Prozent Rendite erzielen, aber dafür müssen die Kaufpreise stimmen. Und natürlich die Lage. Für den Normalbürger wenig geeignet ist das Produkt aber vor allem, weil er oft sein gesamtes Vermögen, nämlich geliehene Bauklötze, in nur einen Korb legt. Da darf nichts schiefgehen. 30 Jahre lang!

Übrigens gibt es für den Buy-Rent-Sale-Plan auch einen deutschen Begriff:

Das Eigenheim!

Bild: maraedition

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Bisher erschienene Vermögensantworten:

Teil 1: Der Reichenbachfall- die Rente 
Teil 0: Die neue Vermögensantwort

 

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