Kategorie-Archiv: Finanzprodukte

Beim Teutates! Keine Pflegehütten kaufen!

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Pixa-Pflege

Pflegeimmobilien – kaufen?

Ich habe mal das Angebot für den Kauf einer Pflege-Wohnung in einem Seniorenzentrum durchgerechnet. Kaufen? Nein. Dann lieber so nen doofen, offenen Dingsda-Immobilienfonds. DER kann uns nicht auf den Kopf fallen.

Hier die Konditionen laut Produktdatenblatt des geprüften Musterangebots:

Wenn ich von dem Musterangebot die dort angezeigten Minimal- und Maximalwerte zu Flächen, Kaufpreis und Mietspannen auf Durchschnittswerte umrechne, dann kommt die folgende Musterwohnung heraus (Rundungen):

Wohnfläche 30 qm. Kaufpreis 204.000 Euro. Preis/qm 6.800 Euro.

Kaufpreis + Notar/Grunderwerbsteuer: 216.000 Euro.
Kaufpreis je qm: 7.200 Euro (KP+Nebenkosten 216.000 / 30 qm).

!! Kaufpreisfaktor: 26,11 !! (KP 216.000/8.274 Nettomietertrag)

– Netto-Mietertrag p.a.: 8.274 Euro (Bruttomiete minus Inst./Haus-/Mietverwalter-Kosten).
– Jährliche Miet-Zins (Rendite) 3,83% (Netto-Miete 8.274/216.000 Kaufpreis = Kap.-Einsatz).
– Mieteinnahmen nach 25 Jahren gesamt 206.850 Euro (8.274 x 25)

Rendite nach 25 Jahren:
Dauer: 300 Monate/25 Jahre
Zins (Rendite): -0,73% (<= war gesucht)
Anfangskapital: -216.000 Euro
Rate: 690 Euro (Nettomietertrag/12)
Endkapital: 9.150 (Kapitaleinsatz 216.000 – 206.850 Summe 25 Jahresnettomieten)

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((nachrichtlich: nach 30 Jahren – es werden 25+5 Jahre prospektiert))
Rendite: 1,64% Endkapital: 32.220 (Kapitaleinsatz 216.000 – 248.220 Summe 30 Jahresnettomieten)
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BAR-Zahler:
VOR Steuern kommen pro Jahr 3,83% Mietrendite zustande. Das klingt (noch) gut. Aber eigentlich sind die Mieteinnahmen 25 Jahre lang aus Investorensicht lediglich Tilgungen. Denn nach 25 Jahren sind 206.850 Euro Nettomieten eingenommen, weitere 9.150 Euro (Restschuld) sind immer noch verbaut und buddelt: Rendite = -0,73%.

Eine Geldanlage ist immer ein (umgekehrter) Kredit an einen Anderen; hier etwa an den Pflegeheim-Pächter. Nach 25 Jahres steht also die Frage, wie viel die Pflege-Wohnung noch wert ist. Nach der langen Zeit ist die Immobilie, das Eigentum des Investors, abgewohnt.

Wie viel ist jeder qm in 25 Jahren noch wert? Unsere Musterwohnung hat 30 qm.

? 1.000 Euro/qm = 30.000 Euro Renditerechnung:
Dauer: 300 Monate/25 Jahre
Zins = Rendite: 0,40% (<= war gesucht)
Anfangskapital: -216.000 Euro
Rate: 690 Euro (Nettomietertrag/12)
Endkapital: 20.850 (Saldo aus Rest nach Mieten -9.150 +30.000 Restwert)

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((nachrichtlich: bei 2.000 Euro Restwert/qm = 60.000 Euro))
Rendite: 1,22%
Geändert: Endkapital: 50.850 (Saldo aus Rest nach Mieten -9.150 +60.000 Restwert) ————————

Dann doch lieber…

Glaubt ihr, dass ein fast beliebiger offener Immobilienfonds über 25 Jahre 1,8% Wertentwicklung schafft? Dann kauft lieber den. Der zahlt auch jeden Monat 690 Euro und (ein bisschen) Euro aus. Und hat nach der Zeit auch noch 60.000 Euro extra auf dem Konto stehen. Ach so. Das Folgende sind schon die Nach-Steuer-Ergebnisse, … ja auch nicht schlecht … Und ihr habt keine Hütte am Bein.

 

Nicht auszudenken, was passiert, wenn der Fonds 3 oder 4% schafft? Doch! Endkapital nach 25 Jahren = 105.000 Euro bei 3% (150.000/4%).
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Das Problem bei der Pflege-Immobilie ist der Kaufpreisfaktor 26+ (es sei denn, ihr PRÜFT und kauft zu diesem Tarif am Potsdamer Platz in Berlin oder in München Bogenhausen: Miete dort 20 Euro/qm!!).Kauft zu Faktor 20 in anständiger Lage (Legebatterien für Menschen zwischen Köln und Düsseldorf etwa) oder ihr lasst es.Nochmal! Kauft maximal zum Mietfaktor 20: Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Makler…) geteilt durch Nettokaltmiete pro Jahr.Beispiel:
Kaufpreis 240.000 geteilt durch 12.000 Jahresmiete = 20. Passt.

Dokumentation: Rente und EM-Rente auf dem Bierdeckel (Update 2016)

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Bild: Klartextfinanzen

Bild: Klartextfinanzen

 

 

Dokumentation: Bierdeckel => Rentenformel

(zum Blog-Beitrag „Rente entschlü§§elt“)

Rente auf dem Bierdeckel. (c)rieksmeier/klartextfinanzen


Rechenbeispiel mit 3.000 Euro brutto und „echten“ 40 Beitragsjahren.

(normale Rentenberechnung; keine Erwerbsminderung).

Rente West: 1.209,03 Euro
(3.000 / 3.022,25 Durchschnittsentgelt x akt. Rentenwert 30,45 x 40 Jahre)

Rente Ost: 1.306,27 Euro
(3.000 / 2.632,83 x 28,66 x 40)

Auf dem Bierdeckel wird einfacher gerechnet:
3.000 / 100 x 40 = 1.200 Euro (Ost +10% = 1.320 Euro)

Abweichung des Bierdeckels zur Rentenformel:
Rente West: 1.200 Euro – laut Rentenformel 1.209,03. 1200/1209,03 = <1 % Abweichung
Rente Ost:    1.320 Euro – laut Rentenformel 1.306,27. 1320/1306 = <1 % Abweichung

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Berechnung der halben Erwerbsminderungsrente (mehr gibt’s meistens nicht)

(hier zum Blog-Beitrag “Berufsunfähigkeit – wenn Krankheit BLEIBT”)

 

1/2 Erwerbsmind.-rente auf dem Bierdeckel (c)rieksmeier/klartextfinanzen  


Rechenbeispiel mit 3.000 Euro brutto und 40 bewerteten Jahren.

(Beitragsjahre + Zurechnungszeit). Da die Zurechnungszeit nur eine rechnerische Fortschreibung der erworbenen Rentenpunkte hin zum fiktiven Alter 62 ist, kommt es auf ihre eigentliche Dauer nicht an. Auch der Eintrittszeitpunkt der Erwerbsminderung ist egal.

Wichtig ist lediglich die Anzahl der Jahre vom ersten sozialversicherungspflichten Job bis zum Alter 62. Beispiel: Berufseinstieg mit 22: bis 62 werden 40 Jahre für die EMR gewertet. Noch präziser: Es werden natürlich keine “Jahre” gerechnet, sondern erworbene Entgeltpunkte gezählt. Bei der so genannten Zurechnung werden diese bis 62 “aufgefüllt”.

WEST:
3.000 brutto/ 3.022,25 x 30,45 x 40 = Rente 1.209,03 Euro /2 (halbe EMR) = 604,52 € Abzüglich 10,8 Prozent (65,29)  =  539,23 Euro.
Ergebnis nach Bierdeckelformel: 545 Euro (1% Abweichung zur Rentenformel)

OST:
3.000 / 2.632,83 x 28,66 x 40 = Rente 1.306,27 Euro / 2 (halbe EMR) = 653,14 Euro
Abzüglich 10,8 Prozent (70,54)  =  582,60 Euro.
Ergebnis nach Bierdeckelformel: 599,50 Euro (3% Abweichung)
(3.000 / 220 x 40 = 545 +10% = 599,50)

Stand per 1.7.2016 (ohne Gewähr)

 

Bitte Zahlen: Nicht alle Bauklötze in einen Korb – Die Vermögensantwort

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Die Vermögensantwort

Bild: Karl Morlock

Immobilien boomen in diesen Zeiten, in denen die Zinsen für sichere Kapitalanlagen auf Meereshöhe dümpeln. Normalnull ist inzwischen der gängige Zins für Sparbuch & Co. Also stürzen sich die Anleger auf Ton, Steine und manchmal auch auf Scherben – wenn sie statt auf Schlösser auf Sand gebaut haben. Am Ende der heutigen Vermögensantwort werden Sie Bauklötze staunen!

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Bitte Zahlen: Der Reichenbachfall, die Rente – Die Vermögensantwort

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Der Reichenbachfall - Hist. Illustration.

Der Reichenbachfall – Hist. Illustration – Quelle: Sherlockholmes.wikia.

Geht meine Rente den Bach runter? Oder: Was hat Sherlock Holmes‘ berühmtester Fall mit Geld und Vermögen zu tun? Sehr einfach. Damit Sie sich diesen Beitrag besser merken können 🙂 „Die Rente“, die eigene Altersversorgung braucht Marketing beim Bürger: Reich oder Reinfall? Klarheit zur Rente und Zusatzsparen entscheiden – für später. Die Vermögensantwort in Zahlen.

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Looman beendet die F.A.Z.-Vermögensfrage – eine neue Vermögensantwort!

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Screenshot der Webseite von Volker Looman - www.looman.de

Screenshot der Webseite von Volker Looman – www.looman.de

Für Klartextfinanzen bedeutet das Jahr 2015 für den bürgernahen Finanzjournalismus eine Zeitenwende. Finanzautor Volker Looman wechselt nach mehr als 15 Jahren von der F.A.Z. zur BILD-Zeitung. Dies lässt die F.A.Z.-Vermögensfrage wenigstens in der Looman’schen Weise künftig unbeantwortet. Klartextfinanzen liefert Ersatz. Dies ist der Beginn einer Serie „Die Vermögensantwort“.

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Berufsunfähigkeit – wenn Krankheit BLEIBT

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Die Deutschen Rentenversicherung hat frische Zahlen zu Frührentnern geliefert. Offiziell sind diese Menschen “erwerbsgemindert”. Bei vier von zehn Frührentnern war eine psychische Krankheit die Ursache für den Abbruch des Arbeitslebens.Dies ist ein rapider Anstieg: Im Jahr 2000 war die Psyche nur bei 25 Prozent der Ausfallgrund.

Grafik: GDV-Verband

Grafik: GDV-Verband

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Doppelversicherung ist ungültig

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Bild: Candelaria by Cambio de Sentido

Bild: Candelaria by Cambio de Sentido

Wenn für dasselbe Risiko mehrere Versicherungen bestehen, spricht man von einer Doppel- oder Mehrfachversicherung. Dies passiert oft sogar automatisch. Zum Beispiel wenn ein junges Paar in eine gemeinsame Wohnung zieht.

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Useability-Check: Riester-Rente mit fairr.de

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Alle Bilder: Screenshots von fairr.de

Alle Bilder: Screenshots von fairr.de

www.fairr.de oder eine Riester-Odyssee

Ein neues Portal will Riester-Renten vermitteln. Vor allem soll das Angebot zwei Eigenschaften haben: wenige Kosten und höhere Renditen. Dort soll sich der Bürger durchtasten.

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GDV-Ehrenkodex oder Phantom-Protokoll?

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Bild: maraedition.de

Bild: maraedition.de

Die deutschen Versicherer haben sich im Jahr 2010, geschüttelt von Skandalen vor allem bei Ergo, gerüttelt durch das Bohren des „Handelsblatt“, einen Ehrenkodex für den Vertrieb gegeben. Im Jahr 2012 wurde dieser Kodex „verschärft“. Doch nun wird klar: Das Ehrenwort der Versicherer ist buchstäblich nicht nachprüfbar.

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Drei brutto – zwei netto – 1.000 Rente :-(

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X- – – – – – – – – – – – hier ausschneiden – – – – – – – – – – – – X

X- – – – – – – – – – – – hier ausschneiden – – – – – – – – – – – – X

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LVRG : Regierungsentwurf zum Effektivkostenausweis

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LVRG1

 

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32 Lebensversicherer gefährdet. Oder 56?

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Bild: Wikipedia commons - Michelangelo Buonarotti - Das jüngste Gericht (Sixtina)

Bild: Wikipedia commons – Michelangelo Buonarotti – Das jüngste Gericht (Sixtina)

Das jüngste Gericht

Lebensversicherer gefährdet? Das klingt nach reißerischer Presse zum Zwecke der Auflagensteigerung oder zur Steigerung der Klick-Lust des Lesers. Die Überschrift stimmt aber: Die Zahlen stammen von keinem Geringeren als der Deutschen Bundesbank.

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Die Rente ist jetzt entschlü§§elt

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Grafik: klartextfinanzen

Grafik: Klartextfnanzen

 

 

Über 100 Jahre nach Einführung der Gesetzlichen Rente ist ihre Formel entschlüsselt. Mit einer Kurzformel auf dem Bierdeckel kann jetzt jeder Mensch seine Rente kurz und bündig berechnen. Und weiß, warum er vorsorgen muss.

Es dauert 10 Sekunden.

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Was sind eigentlich Rürup-Schichten?

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sandwich1 - candelaria by cambio de Sentido

Bild: Cambio de Sentido (Candelaria)

Kompliziert? Jein!

Vor gut zehn Jahren erdachte Professor Bert Rürup für den damaligen Bundeskanzler Schröder eine neue Besteuerung von Renten. Der Grund dafür ist einfach: Das Bundesverfassungsgericht verlangte eine gleiche Besteuerung von Rentnern und Beamten. Damals herrschte nämlich ein Steuer-Durcheinander. Die Details ersparen wir uns. Am 1. Januar 2005 trat das so genannte Alterseinkünftegesetz in Kraft.

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Wie die Lebensversicherung saniert wird

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Bild: Maraedition.de

Bild: Maraedition.de

Angesichts der Zinskrise will die Bundesregierung die Lebensversicherer stärken. Hierzu hat das Bundesfinanzministerium nun die Eckpunkte des geplanten Lebensversicherungsreformgesetzes vorgestellt. Hier #kürzer erklärt:

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Warum Aktien lohnen

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Grafik/Quelle: Deutsches Aktieninstitut

Grafik/Quelle: Deutsches Aktieninstitut

Warum Aktien lohnen, stellt das Deutsche Aktieninstitut regelmäßig dar (Download PDF). Danke für den Hinweis an Versicherungsmakler Dr. Berndt Schlemann, #Köln (und Welt).

Über #klartext Finanzen

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Bild: Wikipedia – Erzengel Michael und der Drache (unbekannter spanischer Maler, Illustration um 1500)

#Drachentöter

In diesem Blog geht es um Finanzen und wie man sie erklärt. Betroffen davon sind vor allem Verbraucher. Gemeint sind aber auch alle, die sich beruflich mit Geld und Gelderklärung, Produkten und Verbraucherschutz befassen.

Es geht! Wenn Kompliziertes einfach erklärt wird, dann können Laien und Fachleute ruhig dasselbe lesen – weil sie es beide verstehen. Aus diesem Grund kommt #klartext Finanzen ohne „Zielgruppe“ aus. Und weil es weitestgehend fremdwortfrei bleibt.

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